STF livra de ITBI fazenda posta em holding imobiliária; imposto vai a 3% em Rio Verde e 2% em Sorriso

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a transferência de imóveis para o capital social de uma empresa não paga Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) mesmo quando a empresa tem como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis. O julgamento do recurso extraordinário 1.495.108, que fixou a tese do Tema 1.348 da repercussão geral, terminou na segunda-feira (19), em sessão virtual, e a ata foi publicada no Diário da Justiça eletrônico na quinta-feira (22). A decisão foi por maioria, e ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, segundo a certidão de julgamento.

A decisão alcança a holding familiar, empresa que o produtor cria para administrar os bens da família e organizar a sucessão, transferindo a ela as fazendas como parte do capital. Até aqui, muitos municípios negavam a imunidade quando a empresa que recebia a terra tinha atividade imobiliária, como a administração e o aluguel dos imóveis da família, e cobravam o imposto. Essa posição prevalecia em boa parte dos tribunais estaduais, segundo o Machado Meyer.

A tese aprovada diz que “a imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”. O relator, o presidente do STF, Edson Fachin, entendeu que a ressalva da Constituição sobre a atividade imobiliária vale só para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, e não para a integralização de capital.

A ressalva sobre fraude foi proposta pelo ministro Cristiano Zanin e incorporada ao voto do relator; Alexandre de Moraes, que havia pedido vista em 16 de setembro, acompanhou Fachin. O tribunal manteve o limite fixado no Tema 796: a imunidade não alcança o valor dos imóveis que ultrapassar o capital social a ser integralizado. Por ter repercussão geral, a tese deve ser aplicada aos processos semelhantes, mais de 300 nos Tribunais de Justiça, segundo o relator na abertura do julgamento.

“Essa decisão é importante porque impede que o município negue a imunidade do ITBI apenas porque a empresa que recebe o imóvel tem atividade imobiliária. Isso pode facilitar a organização do patrimônio familiar do produtor rural”, disse ao portal Mais Soja a advogada Mariana de Mello Vieira, do escritório Brenner e Associados.

O que muda em Sorriso e Rio Verde

Em Sorriso (MT), a lei municipal 2.288, de 2013, publicada no site da prefeitura, lista como fato gerador do ITBI a incorporação de imóveis ao capital de empresa “quando esta tiver como atividade preponderante a compra e venda, a locação e o arrendamento mercantil de bens imóveis”. A preponderância é medida pelas receitas dos 24 meses anteriores e posteriores à transferência, ou dos 36 meses seguintes, no caso de empresa nova, e a lei manda cobrar o imposto, sem análise, da empresa que não tiver esse tempo de existência. A alíquota é de 2% sobre o valor venal, definido como o preço do imóvel à vista em condições normais de mercado.

Em Rio Verde (GO), a alíquota geral é de 3%, e a prefeitura a reduziu temporariamente para 2%, por 60 dias, em lei sancionada neste mês, segundo o jornal Tribuna do Planalto. Pelas contas do Campo em Pauta, cada R$ 10 milhões em terras levadas ao capital de uma holding com atividade imobiliária deixam de pagar R$ 200 mil de ITBI em Sorriso e até R$ 300 mil em Rio Verde, pela alíquota cheia.

Briga sobre o valor da terra continua

O julgamento não resolve outra disputa comum no campo. Muitas famílias integralizam a terra pelo valor que consta na declaração do Imposto de Renda, em geral bem abaixo do mercado, como permite a lei 9.249, de 1995, e alguns municípios cobram ITBI sobre a diferença entre esse valor e o de mercado, apurado pela própria prefeitura. Em fevereiro, a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás afastou uma cobrança desse tipo feita por Rio Verde a uma empresa do agronegócio. “A imunidade do ITBI, nessa hipótese, é incondicionada, isto é, não depende do valor do bem utilizado nem da atividade preponderante”, escreveu a desembargadora Sirlei Martins da Costa, segundo o portal Rota Jurídica.

Há decisões de tribunais estaduais nos dois sentidos, e a questão “não foi objeto do Tema 1.348 e permanece sem pronunciamento vinculante do STF”, segundo o Machado Meyer. O escritório lembra ainda que a modulação dos efeitos pode ser discutida em embargos de declaração, com reflexo sobre pedidos de restituição, e que prefeituras e cartórios podem demorar a se adaptar.

Quem já pagou o imposto só porque a empresa tinha atividade imobiliária pode avaliar a devolução, mas ela não é automática e, em regra, o prazo é de cinco anos. “É possível avaliar a restituição de valores pagos anteriormente, mas cada situação precisa ser analisada. É necessário verificar os documentos, o motivo da cobrança e os prazos legais”, afirmou Mariana de Mello Vieira. A advogada lembra que a holding não serve a todos os produtores e depende dos objetivos e dos custos de cada família.

Para o tributarista Leonardo Amaral, que defendeu a empresa no caso de Rio Verde, a cobrança com base em avaliação unilateral do município fere o objetivo da imunidade. “A tentativa de cobrar imposto com base em avaliação unilateral do município desvirtua o objetivo constitucional de estimular a formalização e o crescimento das empresas”, disse ele, em fevereiro, ao Rota Jurídica.